不畏风险蔓延，越秀地产“做好自己”

记者吴抒颖 香港报道

房地产行业近年来少有的“黑马”越秀地产交出了今年上半年的成绩单。处在上升周期的越秀地产，业绩表现自然优于同行平均水平。

今年上半年，越秀地产是少数销售保持正增长的房企。报告期内，越秀地产录得合同销售金额836.3亿元，同比上升71.0%，完成公司全年销售目标1320亿元的63.4%。

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与之同时，越秀地产实现营业收入约321亿元，同比上升2.6%；归母净利润约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%，主要财务指标均呈现升势。

现金流量表方面，截至2023年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约492.5亿元，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，显示出较好的流动性。

不过，市场的下降同样也影响了越秀地产，今年上半年，越秀地产的毛利录得57亿元，同比下降14.2%；毛利率为17.8%，虽然仍处于高位，但相比之前已经有明显下滑。

越秀地产的良好业绩，得益于这几年在投资上的发力。今年上半年，越秀地产通过多元化的拿地渠道，在重点一二线城市如北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安等新增11幅土地，总建筑面积约为217万平方米。

由于对优质土储的极致追求，越秀地产也因此引发了不少话题，例如在拍卖现场的桌上摆橙子和香蕉寓意“成交”，还有今年4月，越秀和华发组成的联合体在竞拍上海一宗地块时，现场公证人员认为越秀参拍公司的营业执照不符合要求，导致其无法入围最终的竞拍环节。

这是越秀地产进入上海市场的一个小插曲。在业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在谈及这一事件时表示，这次事件责任不在越秀地产，他同时强调，此次事件是不打不相识，越秀地产对上海等一线城市市场仍在加大布局力度。

除了上海以外，今年越秀地产在北京也是无比风光。今年上半年，越秀地产在北京共获取3幅优质地块，新增土地储备约43万平方米，这些项目也为越秀地产带来了很好的销售转化。

林昭远在谈及投资计划时表示，房地产发展这么多年，公司选择城市发展的理念，还是立足城市的人口、产业、经济实力，经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强，因此一线城市也是公司这几年重点发展的区域。从今年投资强度的铺排上，包括积极参与投资项目等，公司对四大一线城市还是有坚定信心。

由于今年上半年销售情况完成良好，市场也十分关注越秀地产是否会提高全年的销售目标。

不过，林昭远表示，从上半年完成目标的情况看，实现年度销售目标压力确实不大，压力不大就无需用太猛的措施，保证“既有量又有价”，把保持公司的现金流稳定、既定的业绩作为目标。基于此，越秀地产仍然维持1320亿元的销售目标。

近两个月来，房地产市场风险有蔓延的趋势，有国资成分的房企也开始出现流动性压力，这让市场也出现了一定程度的恐慌。

林昭远分析认为，无论是民企还是国企都是市场主体，受到市场影响出现流动性和信用问题，都是正常的。“企业要考虑对市场波动做了哪些准备，如何管理好杠杆和流动性。企业出了问题不能怪市场，只能怪自己。”

林昭远的这种认知，的确也契合越秀地产的发展轨迹。在房地产市场上一个高歌猛进的周期，越秀地产的标签是“保守”，一直被诟病不够进取。但也正是因此，越秀地产在当前的小周期中才有加杠杆的空间，而回头看当前逆周期扩张的房企名单，中海、华润等央国企，此前无一不是相对恪守财务纪律而相对规模发展受到影响的房企。

林昭远认为，从政策端来看，市场肯定会足够宽松，如刚出台的“认房不认贷”等，也相信政府有很多工具箱政策在准备拿出来用，因为中央已经定调，要确保房地产市场的平稳健康发展。

“从行业角度，目前确实在寻求筑底信息。市场需求应该会出现比较大的分化，个别城市的分化也比较严重，好城市、好地段销售总体还是比较正常。概括下来，政策会加持，行业在筑底，市场还在分化。”林昭远表示。

对于下半年的市场表现，林昭远则称，既相信、也预判政府会围绕“因城施策”、持续宽松的政策来促进房地产良性恢复和健康发展。公司的发展策略角度还是更加精准，以变应变。运营策略上，要降本增效，提高效率；财务上，继续加强销售回款和现金流的管理。

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